Особенности рефинансирования ипотеки, порядок проведения процедуры, проблемы и решения
Перекредитование ипотечного займа – одна из наиболее распространенных банковских услуг. Суммы задолженностей велики, сроки тоже, а потому в результате даже небольшого снижения годовой ставки в течение многих лет возникает немалая экономия.
Важно знать, при каких условиях и как в банке можно рефинансировать ипотеку, а также о требованиях, предъявляемым к предмету залога и заемщику. О всем этом рассказывается в статье.
Характер процедуры и ее моменты, заслуживающие особого внимания
Рефинансирование представляет собой получение нового кредита на лучших условиях для погашения действующей задолженности. Существенные преимущества достигаются в моменты снижения учетной ставки ЦБ РФ.
В условиях ее стабильности рынок банковских заимствований находится в равновесном состоянии. Это не означает, что условия во всех финансовых учреждениях одинаковые. Просто конкурентная борьба между ними ведется по многим направлениям. Например, у банка выше ставка, но он обходит соперников за счет большей доступности кредитов. Или другой вариант – клиенту предлагают очень выгодные годовые проценты, но требуют большой первоначальный взнос, сразу же отсекающий значительную часть потенциальных заемщиков.
В момент резкого снижения учетной ставки ЦБ действующие договоры становятся менее выгодными по сравнению с альтернативными актуальными предложениями. Возникает ситуация, при которой большое количество клиентов стремится рефинансировать свои задолженности на более привлекательных условиях. Для этого нет законодательных ограничений. Выгоду от перекредитования каждый может легко рассчитать с помощью кредитного калькулятора или вручную.
При этом все банки снижают свои ставки – так работает конкуренция. По этой причине наиболее предпочтительным вариантом является перекредитование в том же финансовом учреждении, перед которым у клиента есть долговые обязательства по ипотеке. Такое рефинансирования называется внутренним.
К внешнему перезаимствованию клиент прибегает, если добиться ощутимой выгоды при переговорах со своим кредитором не удалось. Обратиться в другой банк могут побуждать и другие причины:
- стремление снять ограничения на распоряжение обеспечительной недвижимостью;
- желание консолидировать несколько займов;
- недовольство качеством обслуживания.
Но в конечном счете главным поводом является денежный интерес.
Рефинансирование позволяет добиться нескольких преимуществ по сравнению с условиями действующего договора:
- Снижение платежной нагрузки при сохранении срока погашения. Иными словами, то же количество месяцев клиент будет регулярно погашать меньшую сумму.
- Сокращение периода кредитования. Размер ежемесячного взноса остается тем же, но полноправным собственником жилья клиент становится быстрее.
- Выгода в переплате. Снижение ставки приводит к тому, что услуги кредитора обойдутся дешевле.
- Свобода распоряжения залогом. Это преимущество возникает, если должник по новому договору получает потребительский необеспеченный кредит, и им гасит предыдущие обязательства. Квартиру или дом после этого можно продать, поменять или оформить на нее дарственную. Правда, кредит перестает быть ипотечным, что влечет утрату права на налоговый вычет.
- Нивелирование курсовой волатильности. Это преимущество касается ипотечных обязательств, привязанных к швейцарским франкам, долларам США и евро. Выгода достигается при условии девальвации, превышающей разницу ставок. Предвидеть движение валютных котировок сложно, но обслуживание кредита в рублях выглядит в глазах большинства заемщиков надежнее.
- Удобство. Стремление к комфорту также является движущей силой, хотя и не столь важной, как желание сэкономить. Если в одном банке платежи можно совершать, не выходя из дома, а в другом для этого необходимо посещать отделение, то понятно, что при равных ставках выберет клиент.
Процедура рефинансирования ипотеки обладает своими недостатками:
- После преодоления половины срока погашения в перекредитовании обычно нет смысла. Аннуитетная шкала расчетов подразумевает приоритетную выплату процентов.
- Высокие сопутствующие расходы. Они наиболее существенны при смене кредитора и не отличаются от суммы издержек на оформление обычной ипотеки. Объект недвижимости оценивается, на него собирается полный комплект документации, проводится нотариальное оформление всех бумаг, имущество (и его владелец, как правило, тоже) ежегодно страхуется.
- Отсутствие уверенности в одобрении заявки. Заемщик заранее не знает, в какой степени он соответствует требованиям банка. В учет берется доход, кредитный рейтинг и прочие характеристики. Отказать могут, и причины имеют право не объяснять. Еще один аспект: иногда банки одобряют рефинансирование на сумму, меньшую указанной в заявке-анкете. Откуда брать разницу – забота клиента. Однако такой казус, хоть и неудачный, не портит кредитную историю. Формально отказа не было.
- Риск испортить кредитную историю. Рейтинг понизить может не только наличие просрочек, но и отказ в рефинансировании. Последствия ощущаются долго после погашения ипотеки. Потом потенциальные кредиторы смотрят на этот эпизод биографии, и решают – другие не захотели связываться с этим клиентом, ну и мы не будем.
Таким образом, перед тем, как инициировать процесс рефинансирования, нужно взвесить все плюсы и минусы. Если же решение принято, то наступает следующий этап. Следует узнать, какую ипотеку можно рефинансировать, а какую нет.
Что нужно для успешного рефинансирования?
Перекредитование целесообразно для клиентов, входящих в одну из следующих категорий:
- Должники по договорам, заключенным до 2015 года, обслуживающие кредит на протяжении менее половины срока погашения.
- Заемщики, испытывающие финансовые трудности, но способные устойчиво платить меньший ежемесячный взнос.
- Клиенты банков, демонстрирующих низкий уровень обслуживания.
Еще одно условие, признаваемое всеми аналитиками важнейшим – разница ставок по ипотеке не должна быть менее одного процента. Следует также учитывать, что можно рефинансировать ипотеку через некоторое время после получения первичного займа. Обычно этот период составляет полгода, но в некоторых банках допускают перекредитование через три месяца. Раньше заявку подавать нет смысла. Это логично. Должника спросят, о чем он думал раньше, заключая договор совсем недавно, особенно если речь идет о таком ответственном моменте, как приобретение жилья в кредит. К тому же пока неизвестно, насколько дисциплинированным плательщиком он будет.
Банки, занимающиеся рефинансированием ипотеки, требуют, чтобы остаточный долг составлял не менее половины и не более 80% всей суммы обязательств.
И еще одно важное условие – отсутствие просроченных платежей в течение как минимум года. Это – формально. На самом деле их в кредитной истории вообще не должно быть. Любое нарушение графика могут припомнить в момент рассмотрения заявки. От отказа может спасти уважительная причина, подкрепленная документальным подтверждением. Беда в том, что клиент не присутствует на обсуждении, а потому объяснить что-либо не может. Об отказе его вежливо уведомят по телефону, и «жалкий лепет оправданья» слушать не станут, даже если он давно погасил простроченный взнос вместе с пеней.
О том, через какой срок можно рефинансировать ипотеку, уже сказано выше, но, если осталось три месяца или менее до даты погашения, заявку непременно отклонят. Возможно, для клиента и небольшая выгода полезна, а банки с такой мелочью не связываются. Хлопот много, прибыли мало.
Теперь о реструктуризации. В правилах многих (почти всех) финансово-кредитных учреждений сказано, что после нее рефинансирование невозможно. Это не совсем так. Для оценки своих шансов заемщику нужно обратиться в кредитный отдел, желательно к его начальнику. Причины, по которым клиент просил об отсрочке, бывают разными, в том числе уважительными. Если временные трудности успешно преодолены, рекомендуется взять с собой подтверждения устойчивости своего положения (например, справку о доходах за последние месяцы с места работы или налоговую декларацию).
В крайнем случае, в ход идут более весомые аргументы – залог, состоятельный поручитель. В конечном счете эта преграда преодолима, если заемщик на самом деле платежеспособен. А если нет – в любом случае ему проблем не избежать.
Семь этапов рефинансирования
Процесс перекредитования начинается с выбора банка, предлагающего наиболее выгодные условия. Идеальными они не бывают, поэтому следует стремиться к оптимальной приемлемости. Для принятия правильного решения необходимо изучить множество предложений. После этого остается действовать в обычной последовательности:
- Предварительная консультация с сотрудником кредитного отдела.
- Сбор пакета документов (о его составе несколько позже).
- Подача заявки.
- В случае позитивного результата рассмотрения заявки – уведомление банка, с которым заключен действующий договор, о намерении рефинансировать задолженность и начало переоформления залога на нового кредитора. Потребуется еще один пакет документов.
- Подписание нового кредитного соглашения.
- Передача закладной новому кредитору.
- Начало выплат регулярных взносов.
Теперь о пакетах документов. В первый из них, прилагаемый к заявке, входят следующие бумаги и справки:
- Анкета в заполненном виде.
- Копия паспорта (если производится рефинансирование кредита, взятого созаемщиками, то каждого из них). В большинстве банков обслуживаются российские граждане, но крупнейшие учреждения работают и с иностранцами тоже. Им потребуется вид на жительство.
- Документ, подтверждающий доход (2-НДФЛ, 3-НДФЛ, налоговая декларация или форма банка, заверенная по месту трудоустройства).
- Подтверждение трудоустройства.
- ИНН.
- СНИЛС.
- Действующий ипотечный договор.
- Справка о сумме остаточной задолженности из банка-кредитора.
- Сведения о движении средств на спецсчете клиента.
Второй пакет передается в рефинансирующий банк после одобрения заявки, и касается залогового объекта недвижимости:
- Кадастровый технический паспорт.
- Выписка ЕГРН.
- Справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
- Выписка из домовой книги.
На этом оформление ипотечного рефинансирования можно считать завершенным. Процедура длится в зависимости от сложности от двух до восьми месяцев. В период переоформления залога кредит считается необеспеченным, и на его сумму начисляется повышенная (примерно на 2-3%) ставка. К этому нужно относиться как к предсказуемым дополнительным расходам.
В какую сумму обойдется рефинансирование ипотеки?
Точный объем затрат на рефинансирование ипотечного кредита зависит от многих факторов: оценочной стоимости объекта, политики банка, величины комиссий, и т. д. При внутреннем перекредитовании они ниже, чем при внешнем.
Можно примерно подсчитать сопутствующие расходы, которые клиент неизбежно понесет в процессе оформления. Для квартиры в новострое они включают следующие статьи:
- Личное страхование – 10 тыс. руб.
- Независимая оценочная экспертиза – 3 тыс. руб.
- Выписка ЕГРН – 300 руб.
- Государственная пошлина – 700 руб.
Добавить следует также расходы за услуги нотариуса, зависящие от действующих расценок и количества документов.
Выгода от рефинансирования
Приблизительно определить снижение ежемесячной выплаты и общей переплаты легче всего с помощью кредитного калькулятора. Достаточно в предлагаемые поля ввести основные параметры действующего займа и новые условия.
Например, при остаточной задолженности в миллион рублей за пять лет до полного погашения и снижении ставки на 1% (с 12 до 11% годовых) общая экономия составит 39 тыс. 777 руб. При этом ежемесячный платеж останется прежним, а срок кредитование ускорится на полгода.
Проведя подобные расчеты, должник по ипотеке в состоянии оценить свою экономию после вычета дополнительных расходов, которые лучше брать с запасом.
Сохранение налогового вычета, также составляющего выгоду заемщика, возможно, если кредит в результате рефинансирования остается ипотечным. Тут приходится выбирать между льготой и возможностью снятия обременения с залога.
Выводы
В периоды действия стабильной учетной ставки Центрального банка РФ клиенты банков редко обращаются с просьбой о рефинансировании. Если она повышается, в операции нет смысла.
Поиск более выгодных условий ипотеки рекомендуется вести постоянно, но поводом для действия может быть разница не менее чем на один процент годовых. Даже если такой вариант есть, необходимо тщательно изучить предлагаемый договор – в нем могут быть «подводные камни». Заемщик, не заметивший их, рискует не только остаться без выгоды, но и получить убытки.
Большинство возможных проблем, возникающих в процессе перекредитования объекта недвижимости, решаемы, если должник платежеспособен.
