Рефинансирование ипотеки: подробная инструкция для заемщика
Ипотека – это единственный способ обзавестись своим жильем для большинства россиян. Но т. к. кредитование оформляется на длительный срок, то за время действия договора многое может измениться – от банковской политики до личных обстоятельств заемщика. Поэтому текущее соглашение перестает быть выгодным, а в ряде случаев превращается в непосильные долговые обязательства.
- Что такое рефинансирование ипотечного кредита
- Способы провести рефинансирование
- Достоинства и недостатки процедуры
- Положительные стороны перекредитования
- Недостатки процедуры
- Куда обращаться: особенности банковской политики
- К вопросу о военных жилищных займах
- Перечень требований
- Алгоритм действий
- Лучшие предложения
- Вывод
Решить проблему поможет перекредитование, ставшее в последние 5 лет одной из самых востребованных банковских услуг. Что такое рефинансирование ипотеки? Насколько выгодна эта процедура? Какие скрытые расходы нужно учитывать? На эти и многие другие вопросы читатель найдет ответы в данной статье.
Что такое рефинансирование ипотечного кредита
Чаще всего прибегнуть к рефинансированию вынуждает высокая ставка по ипотеке. Большая часть заемщиков, которые оформляли ипотечный договор 5–7 лет назад, сегодня находятся не в самом выгодном положении.
В последнее время политика финансовых учреждений изменилась, и они предлагают жилищный кредит в среднем под 10 % годовых против 15–20 % по прежним предложениям. Естественно, что переплата за 10–15 лет выглядит внушительно и становится поводом для поиска нового интересного предложения по кредиту.
В вышеуказанном случае ежемесячный платеж становится непосильным. Как следствие повышается риск возникновения просрочек, которые могут привести к потере недвижимости. Поэтому лучше оформить рефинансирование под более низкий процент с увеличением срока действия договора. Это приведет к уменьшению ежемесячного платежа, что существенно облегчит положение заемщика и позволит сохранить за ним право на дом или квартиру.
Подробнее о данном финансовом продукте в видеоролике ниже.
Рефинансирование имеет несколько специфических черт, о которых стоить знать еще до визита в банк:
- целевой характер соглашения – денежные средства переводом уходят в счет погашения первоначального кредита;
- длительное оформление – для рефинансирования ипотеки нужно собрать внушительный пакет документов, провести повторную оценку жилья, вывести имущество из-под залога и т. д.;
- возможность снизить процент и увеличить сумму долга – многие банки считают возможным подписать новое соглашение на большую сумму.
Несмотря на то, что перекредитование представляет собой длительную и не самую простую процедуру, более 40 % клиентов финансовых организаций уже воспользовались этой услугой.
Способы провести рефинансирование
Каждый банк имеет свой перечень продуктов, которые предлагает клиентам. Поэтому в зависимости от внутренней политики, заемщик может воспользоваться одним из следующих вариантов проведения рефинансирования:
- смена залогодержателя – перекредитование ипотечного кредита происходит путем вывода имущества из-под залога и оформления закладной в пользу нового кредитора в обмен на более выгодное соглашение и погашение действующего займа;
- снятие обременения – в этом случае ипотека трансформируется в стандартный потребительский кредит.
Последний вариант довольно спорный, т. к. не позволяет провести оформление под более низкую ставку. За счет этого ежемесячный платеж остается прежним, а в ряде случаев даже увеличивается. Но существенным плюсом является свобода распоряжения своим имуществом. Квартиру или дом можно выставить на продажу или обменять. Банк уже не станет препятствовать этим действиям.
Если через несколько лет перевести жилищный договор в обычный кредит, то в большинстве случаев регулярный платеж возрастет в 1,5-2 раза. Такой вариант подходит тем, кто по неким причинам вынужден продавать жилье, и, пока оно находится в залоге у банка, не может этого сделать. В других случаях этот способ окажется менее выгодным, чем действующий договор.
Достоинства и недостатки процедуры
Рефинансирование – это сложный процесс, который требует обдуманного подхода. Не во всех случаях он является спасением для заемщика, т. к. имеет свои плюсы и минусы. О них речь пойдет ниже.
Положительные стороны перекредитования
Следующий перечень достоинств объясняет неизменную востребованность процедуры у клиентов:
- снижение процента;
- уменьшение ежемесячного платежа;
- сохранение права на возврат подоходного налога;
- возможность уменьшить итоговую переплату;
- смена валюты (особенно это выгодно тем, кто брал займ 5–8 лет назад в долларах);
- комфортные условия обслуживания;
- право на снятие обременения (в некоторых случаях).
Ниже представлены плюсы рефинансирования ипотеки на примере Сбербанка.
В целом перекредитование должно удовлетворять интересам всех сторон соглашения:
- заемщик получает договор на более выгодных условиях, что позволяет ему экономить деньги;
- новый кредитор расширяет перечень клиентов, многие из которых параллельно оформляют дополнительные банковские продукты;
- первоначальный кредитор удовлетворяется возвратом денежных средств в полном объеме.
Нередко клиенту предлагают увеличить сумму долга. Это предложение может оказаться весьма кстати, если предстоит ремонт квартиры или очередной отпуск. Таким образом, заемщик решает сразу 2 своих проблемы:
- рефинансирует ипотечный кредит;
- получает некую сумму на собственные нужды.
Обычно подобные предложения подразумевают выдачу денег клиенту. Выполнение имеющихся финансовых обязательств ложится на его плечи.
Недостатки процедуры
Заемщик должен понимать, что рефинансировать ипотеку часто невыгодно. Это связано с минусами, которые отчетливо видит не каждый клиент банка:
- внушительные дополнительные затраты на страховку, оценку жилья, оплату комиссий и не только;
- оформление после сделанных в течение нескольких лет выплат – если основные проценты уже выплачены, то рефинансирование полностью теряет свой смысл;
- особые условия – чаще всего на первые месяцы после подписания соглашения процентная ставка устанавливается на 2–3 % выше, чем прописано в договоре;
- платные услуги – нередко рассмотрение заявки является платным и в случае отрицательного решения деньги банк не возвращает;
- не все кредитные учреждения разрешают досрочное погашение – иногда провести рефинансирование невозможно из-за запрета, внесенного в ипотечное соглашение.
Еще раз подробнее о всех плюсах и минусах перекредитования в видеоролике ниже.
Для того чтобы взвесить «за» и «против» и не ошибиться, необходимо учитывать несколько ключевых моментов:
- через какое время можно рефинансировать ипотеку – чем больше времени на выплаты впереди, тем выгоднее будет перекредитование;
- какой процент прописан в договоре – тем, у кого процентная ставка выше 10 %, можно смело обращаться в банк;
- какая сумма взята в долг – финансовым учреждениям наиболее интересны клиенты, которые имеют на руках договора на суммы в несколько миллионов рублей.
Даже если все условия совпадают, нужно быть готовым к тому, что его оформление окажется сложнее, чем получение первичного одобрения ипотеки.
Куда обращаться: особенности банковской политики
Банки, которые делают рефинансирование ипотеки, чаще всего отказывают в нем своим же клиентам. Этот факт нужно учитывать еще на стадии выбора финансового учреждения. Дело в том, что рефинансирование в классическом понимании не приносит банкам значимой прибыли. Банковским учреждениям процедура необходима для привлечения новых клиентов, поэтому свои заемщики в 90 % случае получают отказ. Им могут предложить 2 варианта выхода из ситуации:
- перекредитование – нецелевой потребительский займ;
- реструктуризацию долга – если регулярный платеж становится непосильным, то увеличение срока действия договора снизит ежемесячные выплаты.
В ситуации, когда перечисленные варианты не подходят, а заемщику требуется именно классическое рефинансирование в «своем» банке, можно попробовать прийти к менеджерам с готовым предложением. Для этого нужно:
- обратиться в стороннее кредитное учреждение;
- подать все документы и заявку;
- получить одобрение.
Теперь можно подавать заявление на снижение процентной ставки по действующему ипотечному договору и прикрепить к нему предложение от другой финансовой структуры.
Если ситуация складывается так, что заемщик вынужден искать стороннюю кредитную организацию, то нужно понимать, насколько привлекателен для них существующий ипотечный договор. Рефинансировать ипотеку Сбербанка, ВТБ и прочих крупных банков гораздо проще, чем других кредиторов – тем, кто взял жилищный займ в небольшом финансовом учреждении, придется долго искать интересные предложения. К тому же и проверка платежеспособности будет гораздо жестче.
Помните, что переоформление ипотечного кредита возможна не во всех случаях, кратко об этом в видеоролике ниже.
К вопросу о военных жилищных займах
Для военнослужащих предусмотрена НИС – накопительная система. Она представляет собой индивидуальный счет, на который ежемесячно поступает определенная сумма. Через несколько лет службы ею можно воспользоваться по назначению – потратить на приобретение жилья. Вопросами ипотеки занимается специальное ведомство – Росвоенипотека. Оно же будет определять возможность рефинансирования (при необходимости).
Целевой жилищный займ для военнослужащих имеет немало отличительных черт:
- государственное субсидирование для оплаты части ежемесячных взносов;
- стабильная процентная ставка – не выше 12 %;
- ограничения по сумме кредита – до 24 000 000 миллионов рублей;
- два залогодержателя;
- отсутствие проверки кредитной истории;
- возможность брать займ только в рублях.
Рефинансировать военную ипотеку крайне сложно, т. к. редкие банки соглашаются на такую процедуру. Их смущают наличие двух залогодержателей и ведение дел через Росвоенипотеку. Поэтому при необходимости военнослужащим предлагают иные варианты:
- кредитные каникулы – отсрочка по платежам без штрафных санкций;
- реструктуризация долга – в этом случае срок действия договора продлевается на несколько лет, что приводит к снижению ежемесячного платежа.
Перечень требований
Для того чтобы подать заявку на перекредитование, требуется собрать внушительный сет документов. Он состоит из длинного перечня:
- удостоверение личности основного заемщика;
- паспорта созаемщиков (если они предусмотрены);
- СНИЛС;
- ИНН;
- бланк анкеты (чаще всего его заполняют вместе с менеджером, но многие банки практикуют и удаленное заполнение заявления);
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
- подтверждение основного дохода (это могут быть выписки с банковского счета, справка по форме банка или справка 2-НДФЛ);
- подтверждение получения дополнительных доходов (алименты, рента, проценты с акций и т. д.);
- действующее ипотечное соглашение;
- график платежей;
- разрешение от кредитора на досрочное погашение;
- выписка по текущей задолженности;
- договор купли-продажи на недвижимость;
- техпаспорт;
- выписка из ЕГРН;
- согласие на страхование;
- оценка недвижимости, проведенная экспертом;
- документы, подтверждающие согласие на вывод объекта недвижимости из-под залога и т. д.
Если прием заявления осуществляется на платной основе, то к перечисленным бумагам прикладывается квитанция об оплате комиссии.
Требования к заемщику, желающему перекредитоваться, предъявляются довольно жесткие:
- минимальный возраст должен быть не младше 25–27 лет;
- верхняя возрастная граница не может превышать 65 лет на момент окончания действия соглашения;
- официальное трудоустройство;
- работа на последнем месте не менее года;
- высокий уровень дохода.
Ниже указан пример реальных требований к заемщику для переоформления ипотеки в Сбербанке.
Чаще всего банки интересуются семейным положением клиента, а также тем, чем он владеет, помимо залогового имущества. Например, при соблюдении определенных условий, можно рефинансировать ипотеку с материнским капиталом. Чем стабильней финансовое положение заявителя, тем больше шансов на одобрение.
Не последнюю роль в этом вопросе играет и кредитная история. Провести перекредитование с испорченной КИ практически невозможно. Ни одна финансовая структура не станет рисковать своими деньгами, подписывая соглашение с неблагонадежным заемщиком на столь длительный срок.
Алгоритм действий
Если решение о рефинансировании оспариванию не подлежит, то действовать заемщику будет проще по следующей схеме:
- изучить все имеющиеся предложения;
- обратиться за консультацией в выбранные учреждения;
- взять разрешение на досрочное погашение у кредитора (нелишним будет предварительно изучить договор и проверить, нет ли в нем запрета на это действие);
- подготовить пакет документов;
- сделать оценку имущества;
- сдать полный сет бумаг на проверку (иногда она затягивается на 3–4 месяца);
- в случае одобрения застраховаться и подписать новый договор;
- взять справку о закрытии долга;
- вывести недвижимость из-под залога и передать закладную новому кредитору.
Для примера вновь обратимся к Сбербанку и порядку действий для оформления данного продукта в нем.
Сама по себе схема довольно проста, но некоторые моменты требуют пояснений:
- часть кредитных организаций выносят отказ на досрочное погашение – если в договор этот пункт не внесен, то заемщик имеет право на письменное обращение за разъяснениями;
- оценка квартиры или дома проводится как частными экспертами, так и специалистами, сотрудничающими с конкретным банком;
- некоторые финансовые структуры разрешают клиенту оставить действующую страховку – этот нюанс выясняется заранее;
- при переводе заемных средств от банка к банку может взиматься комиссия, зато заявителю не нужно подтверждать закрытие жилищного соглашения;
- транзакция на счет заемщика требует подтверждения целевого расходования средств в течение 28 дней;
- смена залогодержателя может производиться как без участия клиента, так и им самим.
Лучшие предложения
Финансовые организации предлагают клиентам разные программы рефинансирования. Самые выгодные предложения собраны в таблице.
| Название | Ставка в % | Срок | Сумма (рубли) | Дополнительные условия и преимущества |
| Открытие | от 9,1 | до 30 лет | до 30 млн | Высокий процент одобрения заявок |
| ТрансКапитал Банк | от 7,99 | до 25 лет | до 50 млн | Высокий процент одобрения заявок, быстрое решение по заявке |
| Сбербанк | от 10,9 | до 30 лет | от 300 000 | Минимальный возраст – от 21 года, обязательный залог, общий стаж работы не менее 12 месяцев |
| Газпромбанк | от 9,5 | до 30 лет | до 45 000 000 | Обязательное страхование и залоговое обеспечение, рассмотрение прошения – 10 рабочих дней |
| ВТБ | 10,1 | до 30 лет | до 30 000 000 | Процедура распространяется только на квадратные метры на первичном рынке жилья |
| Альфа-Банк | от 9,99 | до 30 лет | до 55 000 000 | Возможность провести рефинансирование при любом гражданстве |
| Тинькофф | от 8,5 | до 25 лет | до 100 000 000 | Принятие решения за 10 минут |
| Райффайзенбанк | от 9,99 | до 30 лет | от 800 000 | Минимальный пакет бумаг, отсутствие требований к гражданству |
| ДОМ.РФ | от 10,5 | до 30 лет | до 80 % от стоимости объекта недвижимости | Возможность не подтверждать доходы |
Не нужно забывать, что можно рефинансировать ипотеку под 6 процентов. Такую возможность, благодаря государственной поддержке и финансовым дотациям, банки предоставляют семьям с маленькими детьми.
Вывод
Рефинансирование – это хорошая возможность выплачивать ипотечный кредит на более выгодных условиях. Предложения банков и ставки ЦБ РФ меняются очень часто, а данная процедура помогает заемщикам адаптироваться под ситуацию. Чтобы успешно оформить перекредитование ипотеки, нужно учитывать множество нюансов (порядок действий, необходимые документы и способ переоформления залога и т. д.).
